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預售屋客變流程

天禾講座發佈日期 : 09. 24. 2024觀看次數 : 20次
預售屋客變流程
前三個單元講述了預售屋客變的注意事項和理論,今天Jimmy就在這裡和網友們分享之前參與的客變案例,位於台中市七期「富宇建設-東方之冠」預售案。讓我們直接進入客變正題吧。
預售屋客變流程

(圖一:左-全配圖;右-毛胚圖) 

步驟一:請客戶提供建設公司客變需知與圖面電子檔資料

在進行客變設計之前,會請客戶提供建設公司的建築圖面電子檔(圖面資料需包含詳細尺寸與樑柱位置),才能準確進行規劃,並詳細詢問該建設公司的客變需知,讓客變後的設計可順利進行。

每間建設公司會提供的建築圖面會有些許的不一樣,不過通常會提供的圖面裡,大概都會包含全配圖、毛胚圖(圖一)、水電器具配置圖(圖二)、消防設備圖(圖三)等等。圖一左邊的全配圖也就是一般俗稱的標準屋,就是屋主若不進行客變,屋內所有的隔間、建材設備與水電配置,都會依照建設公司最初的規劃進行施作,和一般的新成屋相當類似。而圖一右邊的毛胚圖也就是毛胚屋,毛胚屋指的是屋內除了建築結構體之外,不會有衛浴、廚具、配線,也不會有舖好的地板和粉刷完成的牆面,雖然可能在房屋總價上會稍微低一些,但未來實際裝修上的費用,不見得比較划算。不過,目前在台中市七期重劃區,不少豪宅建案均是標榜毛胚交屋,好讓豪宅客戶能和自己心中屬意的御用室內設計師,盡情發揮創意。關於毛胚屋的設計及裝修相關知識,Jimmy將來會另外開個主題來說明。

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(圖二:水電器具配置圖)

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(圖三:消防灑水頭、定溫/煙霧偵測器、瓦斯漏氣感知器配置圖)

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預售屋客變流程Part2:

步驟二:了解客戶使用空間需求、家庭成員、居住風水考量等因素,以規劃適合之生活空間

 (圖四:全配圖)

本案例服務的屋主為女性(在此簡稱為X小姐),是個事業成功的女企業家,初次面談後分析需求如下:

1.家庭成員:X小姐、念中學的女兒、每星期都會前來拜訪同住1、2天的X小姐母親、負責打理家務的傭人以及一隻英國老式牧羊犬。

2.特殊空間需求:X小姐的母親廚藝極佳,同住時都會替自己的女兒及孫女做幾道養身料理,家人們也將下廚視為共同樂趣,需要可以增進家庭親密互動的中島式大廚房,卻又不會讓油煙干擾居住空間;X小姐平常也喜歡邀約一些女性朋友在家聚會,所以希望能規劃一個專屬女性的聚會空間;所有設計的空間必須寬敞方正,視覺感要舒服。

寫到這裡,讓我們先把建設公司提供的標準戶全配圖(圖四)打開來,看看原始配置的格局,是否能符合X小姐的需求:

 

第一點:
因為X小姐會聘請一位傭人在家裡協助打理環境,所以將會需要一間傭人房,從圖四標示1的地方,原來的規劃是儲藏間,但一間完整的傭人房還必須增設一套衛浴設備供傭人使用,所以在空間尺度上需要進行適度的調整。

第二點:
在標示2及標示3的空間,原來的規劃顯得不太方正,但因為X小姐的母親每星期都會來住個幾天,所以也需要一間完整的孝親房,但為了能有較好的使用機能,所以將會對這兩個空間進行重新規劃,讓空間能變得較為寬敞方正。

第三點:
也是剛剛提到標示3的位置,但是這個空間原來的規劃是主臥室,但X小姐希望能將這個房間作為女兒房,但小女兒總會長大成人,所以標示3入口處原來規劃為更衣間的空間,在收納量上可能略顯不足,若當衣櫃安置進去,可能僅剩下定點迴轉的空間,也少了可以讓女孩打扮自己的伸展台,所以在更衣間的使用機能上,需要多做點調整。

第四點:
由於原本標示3的主臥空間已經當做女兒房了,所以接下來標示4的空間就是X小姐的主臥房了,但是這個空間在標示5的小房間和標示6的衛浴間包圍下,被壓縮得很小,在了解未來居住成員不會再增加的前題下,建議將標示3、標示4與標示5這三處空間做一整合,讓X小姐有一機能完善的主臥房。

經過兩個禮拜和X小姐及建設公司的溝通與討論,所有圖面終於定案了,在下一篇分享客變完後產生的圖面,請繼續收看唷!

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(圖五:客變後平面配置圖)

 

預售屋客變流程Part3

步驟三:客變後產生圖面,包含:平面配置圖、隔間尺寸標示圖、地坪材質計劃圖、給/排水計畫圖、電器/照明/弱電配置圖。

對照上一篇的步驟二所提出的幾個客變重點,在本篇將一一地為各位網友們講解客變後的空間規劃緣由,請參考圖五的客變後平面配置圖。

 

第一點:
標示1原來的儲藏間改為傭人房,需要一套完整的衛浴,但從亞洲國家的人因尺度95%最大公約數的規範來看(人因工程學),人坐於馬桶處的左右尺度,寬度加起來必須留有至少90公分,但原規劃僅有70公分,使用上感覺狹礙,但傭人也是有人權的,而且這個空間也同時規劃淋浴的功能,所以便將右邊的牆再向外推出20公分,達到110公分,相對的放置床舖的空間也比較大一點,會讓傭人住起來舒適些,也會更有好心情服務雇主。或許之後屋主聘請的傭人來自遙遠的國家,而這間稍微擴大後的傭人房,將來還有空間可提供一個寫字桌供傭人寫書信或收納一些私人物品,這樣的規劃不是更人性嗎?但要提醒一點,因為原規劃的儲藏間是沒有衛浴設備的管線,新設的衛浴空間必定會有給水/排水、衛生管等必要管線,但在垂直上下樓層的住戶該空間未必有規劃衛浴功能,所以管線是不能拉到樓下的天花板下,所以在此衛浴空間的地坪就必須要墊高,但因為距離管道間夠近,建設公司用的衛生管直徑是4”(10公分),在施作高度的完成面,也就是地坪磁磚表面能控制在15公分以下,這樣踏入衛浴間的高度也不會太高,架高的地坪也有足夠的高度規劃排水斜度,使排水、排汙能夠順暢。另外為什麼只移動右邊的牆,而不移動左邊的的牆呢?原因是左邊畫叉叉的位置就是這座建築物的管道間,而下方黑黑的那一塊是建築結構”柱”的位置,都是屬於約定公有的部分,而管道間是用來安設各種管路的通道,所以都是不能更動的。

第二點:
標示2的空間便是孝親房,空間變得較為方正,而母親是一個人睡,因此規劃一組120cm寬X190cm長的單人床,因為是單人使用,所以也可以將床往牆邊靠,整體空間變得更舒適,活動範圍也比較大。

第三點:
標示3規劃為女兒房,將原有的隔間牆往右挪一些並拉直牆面,讓格局變得方正,衣櫥對齊窗邊,然後規劃成一整排的衣櫥,足夠小女孩往後長大成人的衣物收納量了,因為牆往右邊移,整體空間得以伸展,另可在床與衣櫥之間規劃一座較長的梳妝台兼書桌的功能,X小姐也可以在這個空間陪小女兒讀書。而梳妝台的另一面也規劃壁掛型電視,讓該空間應有的機能都具備了。將標示2與標示3原有的規劃做些調整,整體的空間尺度也變得完整寬敞。

第四點:
將原有的小房間隔間牆移掉後,X小姐的主臥室空間變得較長,所以這個空間也採用和女兒房相同的做法,規劃一座梳妝台來區隔更衣與休息的空間,而將標示5的空間尺度,規劃為一間獨立的更衣間也很剛好,不過因為原來標示5的空間是衛浴間,在更改為更衣間時需要注意是否要封掉原來規劃的給水、排水、衛生管的管路,雖然屋主長時間內是作為自住,不過因為考慮到未來房屋可能會升值而有換屋的打算,所以還是建議屋主將原有管路留下,只要對管路口進行封閉的動作就好,即使多年後將房子賣掉,對下一位接手的屋主而言,就不必再多花更改管道的費用了(因為只要進行管道更改,絕對都要花個十幾萬元)。

預售屋客變流程

(圖六:客變後隔間尺寸標示圖).

預售屋客變流程Part4

客變後的平面配置圖,在上一篇已經介紹完畢了,接下來還必須針對空間格局的變更,將隔間尺寸一一地清楚標示,提供如圖六的客變後隔間尺寸標示圖給建設公司,做為施工時的依據。

因為客變的隔間與原來規劃不同,相對的地坪範圍也會有所不同,Jimmy提供給建設公司的圖面,會將有變動的部分圈起來,並且用文字標註說明,例如木地板與拋光石英磚的完成面高度+-0公分,所以建設公司在施作舖設木地板的區域時,會先完成與拋光石英磚完成面有個2.5~2.7公分落差的水泥打底粉光的高度,需視選用木地板的厚度而定,用來做為舖設木地板的高度,使石英磚和木地板兩種介面交接時的完成面是同樣的高度,而圖面左邊也必須清楚標示檢討圖面時所修改的相關說明(圖七),做為屋主、室內設計公司、建設公司三方面的修改依據。

預售屋客變流程

(圖七:客變後地坪材質計劃圖)

接下來還有圖八的客變後給/排水配置圖,及圖九的客變後電器/照明/弱電配置圖,室內設計公司必須清楚標示所退掉或增加的部分,這樣建設公司才能較清楚的知道變更位置、數量、型式等等資訊。

預售屋客變流程

(圖八:客變後給/排水配置圖)

客變後的給/排水配置圖中,有個地方不得不提,因為X小姐有養一隻英國老式牧羊犬,這類犬的體型較大,所以圖八上方的露臺右側處,規劃了一組水龍頭,提供給X小姐或傭人去遛狗回來後,幫牧羊犬沖掉腳上的汙泥。不安設熱水管是因為,冬天還是讓寵物在屋內洗暖暖比較好啦!

預售屋客變流程

(圖九:客變後電器/照明/弱電配置圖)

客變後空間的使用方式與原先規劃不同,所以相對的電力系統也必須跟著調整,例如廚房的中島是客變後新設立的,所以在電力系統的規劃上就必須將該有的供電系統規劃進去;女兒房和主臥房也各別新設了梳妝台及電視功能,但這部分是屬於將來室內裝修時的木作工程部分,所以就必須請建設公司將電力系統從地面出線,將來水電工程就不必再另外鑿牆敲打來拉線了。

另外要補充一點,近年來越來越多建案在電力客變規定僅能增加,例如:一般電源至多加5~6組,或專用電源1~2組

,主要是考量到整體大樓電力分配的安全與穩定。房子坪數因為越蓋越小,燈源開關切迴路配置僅能客餐廳有對切功能,房間離床不是太遠,建商乾脆連房間都取消對切開關的功能,要睡前還必須先關燈摸黑爬上床才行,確實是有點違反使用習慣,甚至有的建案不提供燈源迴路客變,要變更就裝修時再變更就是了,所以這點也需要向建商詢問清楚唷!

預售屋客變流程

(圖十:變更追加工程部分明細)

預售屋客變流程Part5

接續上一篇的說明,所有客變圖面的部分已經完成,也和建設公司討論施作上沒有其他問題後,屋主也對於空間規劃確認沒問題的話,接著建設公司會針對客變後的圖面,製作一份追加減明細,設計師會協助屋主一一比對建設公司提供的明細表,逐項確定修改型式、尺寸、數量等等,有沒有多報或遺漏或是說明不清的地方,做一個清楚詳細無誤的確認動作,並將建設公司提供過來的追加減明細表,在各項目的旁邊,以紅色文字註明修改的位置、數量做一個說明(圖十、圖十一),讓屋主可以很清楚的知道客變的費用是用在甚麼地方,退掉哪些,又新增了哪些。

預售屋客變流程

(圖十一:變更減少工程部分明細)

經過以上的客變流程介紹與說明,預售屋客變設計大致上先告一段落。接著等待兩~三年後完工時,建商通知初驗的時候,再到現場核對客變圖面的尺寸、項目、數量…等等。

以上是設計師提供的實際案例供網友們參考,這樣會比較清楚客變的流程與應該注意的細節,當然,如果對於預售屋客變有任何不清楚的地方,也很樂意網友與我們聯繫喔!

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